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2017年進程過半，上海二手住宅市場也徹底結束瞭一漲再漲的利好局面，由於信貸收緊、房貸利率走高現進入博弈期，整體呈現“量跌價穩”的態勢。一季度住宅成交量由1月的9182套上升至3月的19372套；網簽均價由36977元/平方米小幅上漲至39128元/平方米。二季度量價均進入下行軌道，成交量由4月的15407套降至6月的11759套，環比減少18.08%；網簽均價由4月的39162元/平方米降至6月的38700元/平方米，環比下跌1.95%。
其中的原因並不難解釋，一方面政府對一手房市場實行嚴格的限售價調控政策，開發商為獲取預售證，盤活資金鏈從而降低新盤的開盤價。據不完全統計，目前全市約四分之一的一手房開盤價格低於周邊次新二手房，出現一二手房房價倒掛現象，且價格倒掛樓盤區域分佈均衡，市區、近郊、遠郊均有涉及，具有普遍性特征。區域相同的情況下，新房有一定的稅費減免、住宅年限又長、價格還低，購房者自然更加青睞購置新房，因此對二手房市場造成一定分流，最終結果就是二手房成交量行情弱於一手房市場。
另一方面，在上海嚴格的限貸政策下，二手房市場中潛在的購房行為多為置換型的連環交易，房東對價格依舊有較高把控度，迫使下傢欲出售的房源價格也難有下調空間，造成二手房市場出現尷尬的僵持行情，導致二手房價格整體維持在相對較高位，難有松動跡象。
總體而言，2016年開始實行的嚴格調控政策已使上海樓市降溫明顯，投機、投資行為逐漸離場，住宅正逐步回歸居住屬性。
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2017年上海住宅租金變動情況及未來走勢
根據報酬率指導方案，本次IRR（報酬率）測算選取的樣點主要分佈在淮海中路、江寧路、長壽路等區域的九十五個板塊，全部為普通住宅樣本，不包括別墅、新式裡弄等特殊物業類型。我們先來看一下2017年上海租金變動的情況。
2017年上半年，上海房地產租賃市場呈現總體平穩趨勢。一方面，在政府嚴格的調控政策下，二手房市場成交量萎縮，部分房東暫緩置換，選擇“售轉租”，增加瞭租賃市場的供給量，使部分地區新增供給開始超過新增需求，增加租客的選擇空間。另一方面，在中央大力推進租賃新政，而上海限購政策遲遲沒有松動這樣一個背景下，中高端消費人群中“買轉租”增多，該部分需求逐步釋放，租賃市場逐步趨穩。
5月19日，住建部公開《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，首次針對租房市場進行立法規范，以大力推動存量房租賃市場的發展來逐步構建長效機制。此次法規預示著未來租賃市場將逐步規范，租房人的權益得到保障，進入有法可依階段。青年人中，信奉“買不如租”的人群或越來越多。在此背景下，預計未來5年內，上海住房租金水平年均漲幅將維持在5.18%左右。
2016至今上海月度住宅租賃指數
2011-2017上海存量住宅價格變化及未來走勢
從2011-2016年，上海存量住宅銷售價格呈現逐年遞增趨勢，從近幾年上海住宅均價的一個走勢可以看出，2016年起房價開始瞭大幅上漲。去年發生瞭什麼事情呢？就上海而言，去年幾度傳出政策調控謠言，造成瞭市場恐慌，再加上中介的有意引導，屢次出現房價大幅度的上漲，最終二手住宅掛牌價格呈現斷崖式跳漲，全市住宅價格在短期內被迅速推高。
為抑制房價的過快上漲，2016年出臺瞭“滬六條”、1128限貸新政等調控組合拳，因而去年四季度二手房市場迎來大幅降溫。
到瞭2017年，信貸收緊、房貸利率走高，調控嚴格，導致二手房市場整體處於低迷調整期。短期內，在貸款環境與調控環境均不會有明顯轉向的情況下，商品住宅市場價格或仍將平穩走勢，二手住房市場的僵持行情或將隨著時間的推移而有所緩解，買賣雙方對房價重新達成共識。
201社區公寓大廈抽肥1至今上海住宅均價
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本次預測通過市場調查、歷史數據和估價報告，以市場客觀的租金為導向，通過大量市場調查數據和成交實例，采用抽查樣本，實證估價結果，並以開發商或投資者社會普遍認同的開發經營理念或收益，通過財務、成本、運營等分析，建立住宅房地產報酬率數據庫。結果如下：
2017年上半年稅前IRR均值為10.34%，其范圍區間為5.9%—12.97%；與2016年相比降低近5個百分點，嚴格的政策調控、貸款難度的加大、房貸利率的走高令樓市進入觀望調整期，二手住宅市場博弈尤為激烈。一二手房的價格倒掛現象使購買力流入新房市場，令二手市場短期內更難有起色。二手住宅市場目前觀望氣氛濃厚，對後市的價格預期降低明顯，從而拉低瞭全市IRR的均值。後階段，在調控政策不會出現明顯轉向，貨幣政策從嚴的情況下，房企或將 “以價換量”，房地產市場將面臨深度調整期。
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